如何破解土增普宅免税的制度诱惑？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负，极端状况下土地增值税税额占项目销售回款比例可达50%以上，且这个比例是以回款为基数，而不是以净利润为基数，足以见得土地增值税的威力。所以土地增值税是很多纳税人心头的一根刺。

土地增值税最常用的优惠政策毫无疑问就是普通标准住宅的免税政策。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按法规计税。 

但这个免税规定存在一个天然的制度缺陷，即增值率20%上下的税负可能是天壤地别，个别案例中涉及的税款差异可达数亿元之巨。

鉴于现行土地增值税关键要素仍有诸多不明确之处及地方性政策差异（如清算单位的界定、成本分摊等等），因此上述普通标准住宅增值率的计算存在显著的不确定性（附：各地关于普通标准住宅认定条件及免税问题的规定<点击蓝字部分查看各地政策>），在巨额经济利益面前，企业难免有所心动，税务机关也存在重大执法风险，本文暂且称之为“制度诱惑”或“制度陷阱”。

如何规避或降低上述“制度诱惑”对于纳税人的动机引导以及税局执法风险，核心要义还是要实现增值率分界点20%前后税负的平滑过渡，而不是现行模式下税负的跳跃。

在此，笔者大开脑洞，提出一个解决方法，即对于普通标准住宅，增值率20%以下（含20%）的适用土地增值税税率=max(增值率*1.5，0)，即增值率10%，适用税率15%，增值率0%~-10%，适用税率0%。

如此规定的好处是增值率20%以上及以下的税负将是个平滑而连续的曲线，企业对普通标准住宅免税的“筹划冲动”将显著降低。

当然这个方案最大的弊病是以前普通标准住宅增值率20%以内不用缴纳土增税，现在需要缴纳土增税，纳税人情感上未必可以接受，但考虑到土地增值税法征求意见稿中普通标准住宅的增值率20%以内已经不作为确定项，选择权转移到省级政府手中，也算是个现实的有利条件吧。

制度也分好坏，如果制度不能导人向善，最起码应做到中性，如果制度具有诱惑个体做出违反制度的属性，那么这个制度应该被反思及修正。

相关文章推荐学习

土地增值税的学习关键还是在于对政策法规的理解，《税苑微课》推出的土增系列课程正是通过实际业务，结合清算流程，多方面的分析现行土增政策，点击文末左下角“阅读原文”可以试听，感兴趣的穗友可以添加微课助理微信<s15364519929>回听详细内容。

—— ——土增原创文章推荐—— ——全国土地增值税政策集锦（2019年9月版）房地产企业代收款项涉税解析取得土地过程中8大扣除业务涉税风险“合作建房”时“出资方立项”如何进行税收处理？房产企业开办费的核算将直接影响土增税负房地产开发企业加计扣除之向政府缴纳的规费、基金甲供工程都能摊上哪些税事？土地增值税清算对象清算时“公寓”、“商住两用房”是否可以视为住宅？

声明

转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码，关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

如果您觉得我的公众号能够帮助到您，请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。

如果您有土地增值税方面的问题，请微信：3341586979

如果你喜欢本文，请分享到朋友圈，想要获得更多信息，请关注我。